Grundsteuer in Leverkusen und Köln: Was ab 2027 auf Eigentümer und Mieter zukommt
Wenn Sie eine Immobilie in Köln oder Leverkusen besitzen oder vermieten, betrifft Sie die Reform der Grundsteuer unmittelbar. Dieser Beitrag fasst zusammen, was in den beiden Städten ab 2027 gilt und worauf Sie achten sollten [1].
Warum die Grundsteuer in Leverkusen und Köln steigt
Der Rat der Stadt Leverkusen hat am 13. Juli 2026 den Haushalt 2026 mit mittelfristiger Finanzplanung bis 2029 und dem Haushaltssicherungskonzept bis 2038 beschlossen. Die Hebesätze der Grundsteuer sind Teil dieser Finanzplanung [2]. Gleichzeitig sieht das neue Grundsteuerrecht in Nordrhein-Westfalen vor, dass Kommunen den Hebesatz für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedlich festsetzen können. Diese Differenzierung ist neu und war unter dem bisherigen Recht nicht vorgesehen [3].
Hebesätze in Köln und Leverkusen im Vergleich
In Köln liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B bei 550 v. H. Das gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Wohn- und Nichtwohngrundstücke [4]. Die zugehörige Satzung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft [5]. In Leverkusen hat der Rat für 2027 einen Hebesatz von 480 v. H. für die Grundsteuer A und 960 v. H. für die Grundsteuer B festgelegt [1]. Für 2028 steigen diese Werte weiter, auf 500 v. H. für die Grundsteuer A und 1000 v. H. für die Grundsteuer B [6].
Zum Vergleich: Vor der Reform lag der Hebesatz der Grundsteuer B in Leverkusen bei 750 Hebesatzpunkten. Mit dem neuen Hebesatz von 1050 Hebesatzpunkten, der rückwirkend gelten sollte, wäre die Belastung erheblich höher ausgefallen [7]. Die tatsächlich beschlossenen Werte für 2027 und 2028 liegen unter dieser ursprünglich diskutierten Marke [1, 6]. Der Hebesatz wird vom Rat für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt, individuelle Abweichungen einzelner Straßenzüge gibt es nicht [8].
Umlage der Grundsteuer auf Mieter
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks. Sie kann daher als Betriebskosten auf die Mieterin oder den Mieter umgelegt werden [9]. Wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, kann nach einer Abrechnung jede Vertragspartei eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen [10]. Steigt die Grundsteuer wie in Leverkusen für 2027 und 2028 an, wirkt sich das also über die Nebenkostenabrechnung auf die Mietkosten aus [1, 6, 9, 10].
Zuständigkeit und Zahlungspflicht bei Eigentumswechsel
Wer eine Immobilie in Köln oder Leverkusen kauft, sollte wissen, wann die Zahlungspflicht für die Grundsteuer übergeht. Nach den Vorschriften des Grundsteuer- und Bewertungsrechts geht die Zahlungspflicht grundsätzlich zum 1. Januar des auf den Eigentumswechsel folgenden Jahres auf die Erwerberin oder den Erwerber über. Im Jahr des Kaufs bleibt also in der Regel die bisherige Eigentümerin oder der bisherige Eigentümer zur Zahlung verpflichtet [11]. Die Höhe der Grundsteuer selbst wird vom Rat der jeweiligen Stadt für das gesamte Stadtgebiet einheitlich beschlossen, unabhängig davon, wer Eigentümerin oder Eigentümer ist [8].
Widerspruch und laufende Gerichtsverfahren
Gegen einzelne Grundsteuerbescheide sind Klagen anhängig. Die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen hat Klägerinnen und Klägern recht gegeben und die betreffenden Grundsteuerbescheide aufgehoben [12]. In diesem Verfahren ging es um erhöhte Hebesätze zulasten von Nichtwohngrundstücken, für die das Gericht keinen ausreichenden Rechtfertigungsgrund sah. Ein rein fiskalischer Zweck reicht demnach nicht aus, um solche Hebesätze zu rechtfertigen [13]. Trotz dieser Einzelentscheidung gilt: Ein Widerspruch gegen den eigenen Bescheid hat in den meisten Fällen keine Erfolgsaussichten [14].
Wenn Sie einen Widerspruch erwägen, sollten Sie das im Einzelfall prüfen lassen, statt sich allein auf ein einzelnes Gerichtsurteil zu verlassen [12, 14]. Die Rechtslage zu den Hebesätzen für Nichtwohngrundstücke ist derzeit nicht abschließend geklärt [12, 13].
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Köln gilt ab 2026 ein Hebesatz von 550 v. H., für Leverkusen steigt der Hebesatz für die Grundsteuer B von 960 v. H. im Jahr 2027 auf 1000 v. H. im Jahr 2028 [1, 4, 5, 6]. Wer vermietet, gibt diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung an die Mieterin oder den Mieter weiter [9, 10]. Beim Kauf einer Immobilie übernimmt die Erwerberin oder der Erwerber die Zahlungspflicht erst zum Jahreswechsel nach dem Eigentumsübergang [11]. Und wer einen Bescheid anzweifelt, sollte die geringen Erfolgsaussichten eines Widerspruchs realistisch einschätzen, auch wenn einzelne Gerichte anders entschieden haben [12, 14].
Quellen
- [1] Grundsteuer - Kommunalportal Stadt Leverkusen, leverkusen.kommunalportal.nrw, https://leverkusen.kommunalportal.nrw/detail/-/vr-bis-detail/dienstleistung/63764/show, abgerufen am 13.09.2026
- [2] Stadtfinanzen | Stadt Leverkusen, leverkusen.de, https://www.leverkusen.de/rathaus/stadtfinanzen, abgerufen am 13.09.2026
- [3] Differenzierte Hebesätze | Finanzverwaltung NRW, finanzverwaltung.nrw.de, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/differenzierte-hebesaetze, abgerufen am 13.09.2026
- [4] Grundsteuerhebesatzsatzung 2026 der Stadt Köln, in Kraft seit 01.01.2026, stadt-koeln.de, https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2025/2025.12.18_0269-01_grundsteuerhebesatzung_2026.pdf, abgerufen am 13.09.2026
- [5] stadt-koeln.de, stadt-koeln.de, https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2025/2025.12.18_0269-01_grundsteuerhebesatzung_2026.pdf, abgerufen am 13.09.2026
- [6] Grundsteuer - Kommunalportal Stadt Leverkusen, leverkusen.kommunalportal.nrw, https://leverkusen.kommunalportal.nrw/detail/-/vr-bis-detail/dienstleistung/63764/show, abgerufen am 13.09.2026
- [7] Verwaltungsvorschlag vom 27.04.2026 - so nicht beschlossen; der Rat setzte am 13.07.2026 stattdessen 960 v. H. ab 2027 fest, leverkusen.de, https://www.leverkusen.de/pressemodul/pressemitteilungen/april/haushalt-und-hsk, abgerufen am 13.09.2026
- [8] Hebesätze für die Realsteuern - Stadt Köln, stadt-koeln.de, https://www.stadt-koeln.de/artikel/06286/index.html, abgerufen am 13.09.2026
- [9] § 2 BetrKV - Einzelnorm, gesetze-im-internet.de, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html, abgerufen am 13.09.2026
- [10] § 560 BGB - Einzelnorm, gesetze-im-internet.de, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html, abgerufen am 13.09.2026
- [11] Grundsteuer - Kommunalportal Stadt Leverkusen, leverkusen.kommunalportal.nrw, https://leverkusen.kommunalportal.nrw/detail/-/vr-bis-detail/dienstleistung/63764/show, abgerufen am 13.09.2026
- [12] Verwaltungsgericht Gelsenkirchen: Höhere Grundsteuer-Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen verstoßen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit | NRW-Justiz, justiz.nrw, https://www.justiz.nrw/presse/2025-12-04, abgerufen am 13.09.2026
- [13] Verwaltungsgericht Gelsenkirchen: Höhere Grundsteuer-Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen verstoßen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit | NRW-Justiz, justiz.nrw, https://www.justiz.nrw/presse/2025-12-04, abgerufen am 13.09.2026
- [14] Grundsteuer Einspruch: So prüfen Sie die Bescheide!, wohneigentum.nrw, https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/grundsteuer-einspruch, abgerufen am 13.09.2026